Immobilier ancien : que s'est-il passé dans au 1er semestre 2023 ?
La situation du marché immobilier a radicalement changé en France. Le nombre de transactions, qui n’avait cessé de croître depuis 8 ans, a considérablement baissé : -14,1% entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023.
La faute à qui ? La faute aux crédits ! A l’origine de ce retournement de marché : l’augmentation brutale des taux d’intérêt, conjuguée à une forte inflation, a profondément pesé sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Celui-ci a reculé de -18,4%, par rapport à juillet 2022.
Pour compenser l’atrophie de l’enveloppe financière mobilisable par emprunt, seules deux possibilités existent : la baisse des prix ou la hausse de l’apport personnel. Or les prix peinent à s’infléchir : ils augmentent même de +0,9% pour les maisons (s’établissant à 2636 € le m², ce qui est un record historique) et diminuent légèrement pour les appartements de -1,7% pour atteindre 4198 € le m² (un niveau toujours supérieur à 2021).
Seuls les vendeurs « contraints » par un fait de vie acceptent de revoir leur prix à la baisse pour s’ajuster aux nouvelles contraintes économiques des acquéreurs. Les vendeurs « sereins » (ceux qui ne sont pas obligés de vendre à court terme) font le choix, soit de retirer leur bien du marché, soit de le laisser au prix initialement escompté, ce qui contribue à allonger les délais de vente. Ceux-ci prennent +8 jours pour les maisons et +4 jours en moyenne pour les appartements.
Puisque la baisse des prix ne compense pas la hausse des crédits, les ménages doivent accroître leur apport personnel. Ainsi, pour acheter un bien correspondant au montant moyen d’acquisition en France, l’apport personnel nécessaire a dû augmenter de plus de 60% entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023 et représente désormais près de 35% du prix d’achat du bien.
C’est l’ironie de l’histoire… L’après COVID fut l’éloge des grands espaces, jusqu’à ce que la pression sur les prix finisse par contraindre les ménages à renoncer à plusieurs m² pour pouvoir réaliser leur projet. La superficie diminue de près de -1,9% pour les maisons et de -2,1% pour les appartements à l’échelle nationale, mais cette moyenne masque de fortes disparités au niveau régional.
Malgré cet effort consenti, toutes les catégories socioprofessionnelles n’ont pas capacité à faire face à ces nouvelles conditions de marché, et la part des employés et ouvriers parmi les acquéreurs se contracte de -7,5% France entière.
Le souhait d’être propriétaire est toujours extrêmement présent dans le cœur des Français. Nous ne sommes pas face à un désamour de la population pour l’acquisition mais face à un désemparement des ménages devant des niveaux de prix trop élevés que les conditions de crédit ne permettent plus d’absorber.
Pour que le marché reparte, il n’y a pas d’alternative possible : il faut que les prix baissent substantiellement -de l’ordre de 10 à 12% en fonction des territoires- pour compenser la hausse des crédits qui est venue désolvabiliser une partie des acheteurs.